Immobiliarsicherheiten (Eurohypothek)

von Eva-Maria Kieninger

1. Praktischer Bedarf für eine Eurohypothek

Die Etablierung eines europäischen Binnenmarktes für grundpfandrechtlich gesicherte Kredite wird durch die Unterschiede zwischen den Immobiliarsachenrechten der Mitgliedstaaten, einschließlich der Grundbuch- und Zwangsvollstreckungssysteme, erheblich erschwert. Die Transaktionskosten für grenzüberschreitende Besicherungen, bei denen das Sicherungsobjekt außerhalb des Staates liegt, in dem der Darlehensgeber ansässig ist, sind prohibitiv hoch. Der Anteil der grenzüberschreitenden Immobiliarsicherheiten innerhalb Europas am gesamten Hypothekenmarkt lag im Jahr 2005 unter 1 %. In der Regel werden Finanzierungen von Immobilienobjekten im Ausland erst ab einem Kreditvolumen von EUR 3–5 Mio. in Betracht gezogen. Wenn die rechtlichen Hindernisse für die grenzüberschreitende Besicherung von Immobilien abgebaut werden könnten, entstünde zum Vorteil der Verbraucher ein stärkerer Wettbewerb um günstige Zinsen und Konditionen zwischen Kreditgebern aus verschiedenen Mitgliedstaaten. Studien sprechen von einem potentiellen Nutzen in Höhe von bis zu 0,7 % des EU-Bruttoinlandsprodukts (Weißbuch über die Integration der EU-Hypothekarkreditmärkte vom 18.12.2007, KOM(2007) 807 endg., 3). Im Gegensatz zur Finanzierung von Einzelobjekten sind hypothekarisch gesicherte, grenzüberschreitende Konsortialkredite zur Finanzierung großvolumiger Immobilienentwicklungsprojekte schon heute eine Realität. Im Jahr 2005 betrug der Bestand an ausländischen Gewerbehypotheken bei den Mitgliedsinstituten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken immerhin bereits EUR 58 Mrd., d.h. 35,3 % des Gesamtbestandes. Praktisch noch wichtiger erscheint die Möglichkeit, einen paneuropäischen Markt für securitisations zu installieren. Stark vereinfacht besteht das Geschäftsmodell darin, dass Immobilienfinanzierer ihre Forderungen auf Darlehensrückzahlung mitsamt der hierfür bestellten Sicherheiten an sogenannte Zweckgesellschaften (special purpose vehicles) abtreten und diese sich durch die Ausgabe von Schuldverschreibungen (mortgage backed securities) am Kapitalmarkt refinanzieren. Diese Art von Transaktionen ist freilich durch die weltweite Finanzkrise, die 2007 und 2008 auf den Zusammenbruch des amerikanischen subprime-Hypothekenmarktes folgte, in Verruf geraten. In ihrem Weißbuch über die Integration der EU-Hypothekarkreditmärkte (a.a.O., 4) weist die Europäische Kommission darauf hin, dass der Einsatz solcher Refinanzierungstechniken zwar Vorteile im Hinblick auf Risikostreuung und Kostensenkung habe, aber auch Gefahren für die Stabilität des Finanzsystems mit sich bringen könne, wenn die Komplexität der Finanzprodukte zu einer Verschleierung von Risiken führt.

Die grenzüberschreitende Bestellung von Grundpfandrechten und nachfolgende Rechtsgeschäfte wie die Auswechslung des Sicherungsgegenstands oder des Gläubigers sowie die Abtretung von grundpfandrechtlich gesicherten Forderungen leiden gegenwärtig unter der Unterschiedlichkeit der Immobiliarsachenrechte sowie der Inflexibilität vieler mitgliedstaatlicher Rechtsordnungen. Besonders ein starr durchgeführtes Akzessorietätsprinzip behindert die Verwendung von Grundpfandrechten für wechselnde Finanzierungszwecke. Das internationale Privatrecht kann keine Abhilfe leisten, denn nach der im Immobiliarsachenrecht unangefochten geltenden lex rei sitae-Regel ist auf die Bestellung, Übertragung und Durchsetzung von Immobiliarsicherheiten das Recht am Lageort des Grundstücks anzuwenden; eine Rechtswahl scheidet hinsichtlich der sachenrechtlichen Aspekte aus.

2. Wissenschaftliche Vorarbeiten

Schon der Segré-Bericht von 1966 über den Aufbau eines europäischen Kapitalmarktes bezeichnete die Angleichung der mitgliedstaatlichen Vorschriften über die Grundpfandrechte als eine vordringliche Aufgabe. Da eine Vereinheitlichung der nationalen Rechtsinstitute freilich unrealistisch erscheint, konzentriert sich die Diskussion seit rund 20 Jahren auf die Einführung einer Eurohypothek, die zum nationalen Recht hinzutreten würde.

Im Hinblick auf die rechtliche Ausgestaltung der Eurohypothek werden ein nichtakzessorisches und ein akzessorisches Modell diskutiert.

a) Nichtakzessorietät

aa) Obwohl für dieses Projekt allgemein der Begriff der Hypothek/‌‌hypothèque/‌hipoteca verwendet wird, und obwohl die Mehrzahl der Grundpfandrechtssysteme der Mitgliedstaaten dem Akzessorietätsprinzip folgen, soll das supranationale Instrument an die nichtakzessorische deutsche Grundschuld und den ebenfalls nichtakzessorischen Schweizer Schuldbrief (cédule hypothécaire) angelehnt werden. 1987 unterbreitete die Union Internationale du Notariat Latin auf dieser Basis dem Ministerrat einen ersten konkreten Vorschlag („La Cédule hypothécaire suisse et la dette foncière allemande. Etude comparative base d’une future eurohypthèque/‌‌Der Schweizer. Schuldbrief und die deutsche Briefgrundschuld. Ein Rechtsvergleich als Basis für eine zukünftige Eurohypothek“, 1988, abrufbar unter http:/‌/‌uinl.net/‌documentos/‌caue/‌lacedulehypothecairesuisse.pdf [zuletzt abgerufen am 3.7.2009]). In beiden Rechtsordnungen wird der Zusammenhang zwischen Forderung und Sicherungsrecht nur auf der schuldrechtlichen Ebene durch einen Sicherungsvertrag hergestellt, der der autonomen Ausgestaltung durch die Parteien überlassen ist.

Die Nichtakzessorietät wird auch in dem Annex VI zum Bericht „The Integration of the EU Mortgage Credit Markets“ der 2004 von der Europäischen Kommission, Generaldirektion Binnenmarkt, eingesetzten Forum Group on Mortgage Credit (abrufbar unter http://ec.europa.eu/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-integration_en.pdf [zuletzt abgerufen am 3.7.2009]) als Merkmal einer Eurohypothek genannt. Nach diesem Entwurf soll ein von der gesicherten Forderung unabhängiges Grundpfandrecht geschaffen werden, das verkehrsfähig und konkursfest ist und darüber hinaus als einheitliches Sicherungsrecht an mehreren, gegebenenfalls in verschiedenen Mitgliedstaaten belegenen Grundstücken bestellt werden kann.

Für die Nichtakzessorietät der künftigen Eurohypothek sprechen die höhere Verkehrsfähigkeit und die größere Dispositionsfreiheit des Grundstückseigentümers. Das abstrakte Sicherungsrecht auf der dinglichen Ebene ist weitgehend typisiert und folglich rechtssicher. Die schuldrechtliche Sicherungsabrede eröffnet die Möglichkeit einer differenzierten und den jeweiligen Bedürfnissen angepassten Vertragsgestaltung.

bb) Andere Vorschläge folgen dem Konzept einer „differenzierten Nichtakzessorietät“. Darin werden die Vorteile der Akzessorietät mit denen der Abstraktheit verbunden, so dass die Eurohypothek zwar aus Gründen der Flexibilität und der Verkehrsfähigkeit als nichtakzessorisches Grundpfandrecht konstituiert wird, aber zum Schutz des Eigentümers gegen unberechtigte Inanspruchnahme punktuell doch forderungsgebunden sein soll. Diese Ansicht versteht sich nicht als Gegenentwurf zur Akzessorietät, sondern vielmehr als technische Erleichterung für praktisch notwendige moderne Sicherungstechniken. Diese Erleichterung soll durch einen Sicherungsvertrag erreicht werden, der nicht vertraglich, sondern gesetzlich auszugestalten ist. Hierin liegt der Unterschied zum zuvor genannten Konzept der strengen Nichtakzessorietät, welches zwar auch einen Sicherungsvertrag befürwortet, seine Ausgestaltung jedoch den Parteien weithin selbst überlässt.

Die differenzierte Nichtakzessorietät findet sich in verschiedenen Entwürfen für ein supranationales europäisches Grundpfandrecht wieder, welche in den letzten Jahren vorgelegt wurden. Zu nennen sind insbesondere die Basic Guidelines for a Eurohypothec (abrufbar unter http://www.pfandbrief.org/‌d/‌internet.nsf, zuletzt abgerufen am 3.7.2009), veröffentlicht 2005 durch die Mortgage Credit Foundation (Polnische Stiftung für Hypothekarkredit), die auf Vorarbeiten der in Spanien gegründeten Expertengruppe The Europhypothec http://www.eurohypothec.com und Studien des Europäischen Hochschulinstitutsin Florenz (http://www.iue.it/‌LAW/‌/‌ResearchTeaching/‌EuropeanPrivateLaw/‌ProjectRealPropertyLaw.shtml, zuletzt abgerufen am 3.7.2009) aufbauen. Eingeflossen sind auch die Leitlinien für ein nichtakzessorisches Grundpfandrecht für Mitteleuropa, die auf Initiative des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken entstanden sind und ebenfalls der Idee einer differenzierten Nichtakzessorietät folgen.

b) Akzessorietät

Da allerdings in den bestehenden mitgliedstaatlichen Rechtsordnungen Grundpfandrechte ganz überwiegend nur als akzessorische Hypothek existieren, wird auch vorgeschlagen, die Eurohypothek als strikt vom Forderungsbestand abhängiges Recht auszugestalten (Mathias Habersack, Thomas Wachter). Allerdings gibt es in diese Richtung noch keine konkreten Entwürfe.

3. Realisierungschancen

2005 erwähnte die Kommission die Eurohypothek im Grünbuch Hypothekarkredite in der EU vom 19.7.2005 als ein mögliches Feld künftiger gesetzgeberischer Aktivitäten und lud zu Stellungnahmen ein (KOM(2005) 327 endg., Rn. 48). Da diese jedoch allenfalls verhalten positiv ausfielen, tauchte das Projekt im Weißbuch über die Integration der EU-Hypothekarkreditmärkte nicht mehr auf. Vorbehalte gibt es besonders seitens der Verbraucherschutzorganisationen und der Mitgliedstaaten. Es sei unklar, wie sich eine Eurohypothek in bestehende nationale und europäische Verbraucherschutzvorschriften sowie generell in das mitgliedstaatliche Recht (Immobiliarsachenrecht im Allgemeinen, Grundbuchrecht, Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht im Besonderen) einfügen lassen würde. Auch das praktische Bedürfnis nach einer supranationalen Rechtsform müsse, so die Kommentatoren, noch durch weitere ökonomische Studien erhärtet werden. Schließlich könnte sich die amerikanische Hypothekenbankkrise und deren weltweite Auswirkungen auf die Finanzmärkte mittelfristig negativ auf die Realisierungschancen für die Eurohypothek auswirken, denn die Krise wurde durch die massenhafte Abtretung und Verbriefung von hypothekengesicherten Darlehen an Privatkunden ausgelöst, also genau die Art von Geschäften, die in erster Linie mit der Eurohypothek gefördert werden sollen.

Einen wichtigen Beitrag zu einer künftigen praktischen Realisierbarkeit der Vorschläge für eine Eurohypothek leistet das EULIS-Projekt http://www.eulis.org. Hieran sind zurzeit (2008) zehn Mitgliedstaaten beteiligt, welche das Ziel verfolgen, einen europaweiten, elektronischen Zugang zu den in Grundbüchern und Katastern enthaltenen Informationen zu ermöglichen.

Literatur

Mathias Habersack, Die Akzessorietät: Strukturprinzip der europäischen Zivilrechte und eines künftigen europäischen Grundpfandrechts, Juristenzeitung 1997, 857; Otmar Stöcker, Die Eurohypothek, 1992; Hans Wolfsteiner, Otmar Stöcker, Diskussionspapier: Nicht akzessorisches Grundpfand für Mitteleuropa, Zeitschrift für Bankrecht und Bankwirtschaft 1998, 264 ff.; Thomas Wachter, Die Eurohypothek: Grenzüberschreitende Kreditsicherung an Grundstücken im Europäischen Binnenmarkt, Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht 1999, 49 ff.; Christof Kiesgen, Ein Binnenmarkt für den Hypothekarkredit, 2004; Steffen Kircher, Grundpfandrechte in Europa, 2004; Johannes Köndgen, Otmar Stöcker, Die Eurohypothek – Akzessorietät als Gretchenfrage?, Zeitschrift für Bankrecht und Bankwirtschaft 2005, 112 ff.; Sergio Nasarre-Aznar, The Eurohypothec: A common mortgage for Europe, The Conveyancer and the Property Lawyer 2005, 32 ff.; Otmar Stöcker, Die grundpfandrechtliche Sicherung grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen, Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht 2006, 1941 ff.; Gary Watt, The Eurohypothec and the English Mortgage, Maastricht Law Journal 13 (2006) 173 ff.